Доходный дом XXI века

Инвестиции в недвижимость всегда были привлекательны для вложения денег. Понятие «доходный дом», в котором квартиры сдавались в аренду, сформировалось в Европе еще в 30-40-х годах XIX века. Сегодня многие предпочитают вложить свободные деньги в покупку квартиры — в будущем пригодится для детей, а пока можно сдавать в аренду и получать определенный доход. Но в последние годы набирает популярность новый вид инвестиций в недвижимость — апарт-отели. В Казахстан этот бизнес только пришел, но обещает остаться надолго.

Что такое апартаменты? По сути, это коммерческая недвижимость, которую при этом можно использовать для временного проживания. Апартаменты сдаются в аренду, комплексы апарт-отелей оснащены всей гостиничной инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни — лобби, рестораны, кофейни, коворкинги, офисные помещения и так далее. Принцип инвестирования подобен привычному вложению в недвижимость — человек покупает апартаменты в собственность, и получает стабильный доход от их сдачи в аренду. Но при этом поиском арендаторов, содержанием помещения и прочими вопросами, которые обычно сопровождают владельца арендной недвижимости, занимается не собственник, а компания, управляющая апарт-отелем.

В Нур-Султане сегодня строится первый апарт-отель международной сети «YE’S». Эта компания начала работать в России в 2011 году, и на сегодняшний день номерной фонд сети составляет более 1 500 апартаментов. В планах развития — еще около 3 500 апартаментов. На казахстанский рынок компания «заходит» впервые, но планы более чем масштабные.

«Продукт для Казахстана новый не с точки зрения инвестиционной недвижимости, а с позиции новой модели для нашего рынка, — говорит глава компании «Global Apartments» Арман Акмагамбетов. — Мы уже видим большой интерес, потому что многие люди, которые до этого покупали квартиры и сдавали их в аренду, сегодня продают эти квартиры и вкладываются в наш Апарт-отель. Потому что это намного выгоднее и удобнее — без лишней головной боли. Мы с этим продуктом намерены работать очень серьезно, за пять лет планируем построить такие отели в Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, возможно и в других регионах».

«Для выхода в Казахстан сложились два необходимых условия, — добавляет директор сети «YE’S апарт-отель» Александр Погодин. — У нас казахстанский партнер, которому мы доверяем и который имеет возможности реализовать проект под нашим брендом. И второе — мы провели оценку возможностей потенциала территории и понимаем, что территория абсолютно удовлетворяет нашему формату. То есть потребность в современном размещении нацеленных на долгосрочное или среднесрочное пребывание высокая».

F. Опыт сети «YE’S» основан в первую очередь, на Москве и Санкт-Петербурге, с которыми ни один казахстанский город не сравнится даже по количеству населения. Почему вы уверены, что проект «зайдет» на местном рынке?

А.Погодин: Это тенденция всего мира — когда качественное арендное размещение является очень востребованное. Мы не придумываем здесь ничего нового и не воспитываем нового потребителя. Потребитель у нас есть — с точки зрения девелоперского проекта, огромное количество людей покупают недвижимость, чтобы в последующем ее сдавать, и мы этому клиенту даем более современный инструмент. Который абсолютно однозначно будет и в дальнейшем более востребован на рынке, чем то что есть на сегодняшний день. Платежеспособному клиенту будет гораздо удобнее и комфортнее арендовать апартаменты чем любую квартиру.

А.Акмагамбетов: Мы проводили маркетинговый анализ, и с точки зрения потребительного спроса, и с точки зрения владения этой недвижимостью. Поэтому переживаний, что мы не сможем продать апартаменты, у нас нет. Более того, строительство еще идет, построено только пять этажей из 23-х, а часть апартаментов уже продана даже на этом этапе. И, кстати, уже сейчас эти собственники, несмотря на то, что апартаменты еще не эксплуатируются, начали получать инвестиционный доход.

F. А какова в целом доходность для инвестора? Вложения в проект будут немаленькие, стоимость аппартаментов выше, чем той же однокомнатной квартиры. Как скоро это вложение окупится?

А.Акмагамбетов: Нужно понимать, что в данном случае клиент покупает отель со всей инфраструктурой. Это лобби, ресторан, кофейня, коворкинг зона, фитнесс и так далее. Понятно, что это не сегмент социального жилья. Но по конечному чеку стоимость самого апартамента равняется стоимости однокомнатной квартиры в сегменте комфорт-жилья. Сейчас мы предлагаем к продаже два типа апартаментов — «стандарт» и «сьют», стоимостью от 17 и 32 млн тенге соответственно. Апартаменты полностью меблированы, оснащены техникой. Так что это выходит не дороже, чем покупка и оснащение квартиры.

При этом окупаемость апартаментов выше. Мы сравнили доходность однокомнатной квартиры и апартамента. Стоимость аренды апартамента составляет от 120 тысяч в месяц, квартиры — 100 тысяч. Но при этом собственник квартиры сам несет затраты по меблировке, амортизации, уборке помещения после каждого арендатора, через несколько лет ему потребуется ремонт. Мы в расчетах учли и эти расходы, и получили такие цифры: за пять лет накопленная рентабельность с аренды квартиры составит 3,21 млн тенге, апартаментов — 7,34 млн.

А.Погодин: Апарт-отель — это новая возможность для старого клиента. Огромное количество арендных отношений есть в любых городах. В городах миллионниках исчисляется сотнями тысяч объекты, которые сдаются под такие цели. Мы же просто делаем формат, который этот спрос удовлетворяет лучше, чем то, что есть на сегодняшний день. Можно снять квартиру у бабушки, или у любого другого собственника, но это менее комфортно, чем арендовать апартаменты в комплексе, в котором еще есть огромное количество сервисов. Инвестиции в сервисные апартаменты позволяют получать так называемый пассивный доход, участие собственника в решении операционных вопросов сведено к минимуму – к необходимости ежегодно выплачивать налог на прибыль. Если же оценивать доходность, то это в среднем более 10% годовых.

F. На какую клиентуру вы рассчитываете? Каков портрет среднестатистических инвестора и клиента апарт-отеля?

А.Погодин: Портрет инвестора, который приобретает апартаменты абсолютно аналогичен портрету инвестора, который приобретал до этого квартиры и другую недвижимость  для сдачи в аренду. Самый популярный наш инвестор — это люди 45-55 лет, которые имеют за своими плечами стабильный доход, недвижимость которую приобрели для себя, качественную работу, и они хотят часть свободных средств инвестировать в недвижимость, потому что это такая консервативная форма сохранения денег. Это даже некий такой пенсионный фонд. Для такого инвестора очень важно, что мы предлагаем в виде управления этой недвижимостью. Потому что приобретая эту площадь, инвестор не хочет заниматься самостоятельно нехарактерным для себя бизнесом. Он не собирается становиться профессиональным рантье, который будет встречать арендаторов, решать какие то коммунальные вопросы и так далее. У него есть своя работа, он на ней зарабатывает деньги. А это его такой пенсионный фонд. Мы обеспечиваем этому инвестору возможность владения недвижимостью без затрат времени, денег и сил.

Клиент апарт-отеля — достаточно молодой контингент, если мы говорим о частных арендаторах. Средний возраст — 25-40 лет, молодые люди, которые имеют работу, доход, но при этом они стремятся к более современному и комфортному уровню проживания и достаточно мобильны и легко меняют свою локацию. И более половины наших клиентов — корпоративные. Есть огромное количество компаний, которые арендуют апартаменты для размещения своих сотрудников. У кого -то эти потребности постоянные, у кого-то — проектные истории, когда возникает проект, для которого требуется разместить сотрудников. Очень часто эти потребности в размещении сочетаются и с потребностью аренды офисного пространства. Так как наши комплексы являются многофункциональными, мы можем предложить именно комплексное решение вопроса — и офис под ключ, и размещение сотрудников.

А.Акмагамбетов: Сейчас в данном сегменте очень ограниченное предложение, на этапе строительства сейчас только 1 проект в Казахстане. Продажи стартовали, количество доступных апартаментов сокращается и соответственно цены уже начинают расти. Пока есть возможность стать первопроходцами этого тренда в Казахстане, но для этого надо поторопиться! Время как говорится – деньги!